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La Junta de Directores y el Consejo de Titulares antes de la contratación del Administrador de su comunidad. Deben solicitar los siguientes documentos y negociar los términos:

La Cámara de Representantes aprobó esta semana una medida que altera la forma en que se toman las decisiones en aquellos edificios sujetos a la Ley de Condominios. El Proyecto de la Cámara 1497 propone que dos terceras (2/3) partes de la totalidad de los titulares puedan tomar las decisiones que hasta hoy requerían la unanimidad de los dueños.

CADA VEZ es más ventajoso ser pobre en Puerto Rico. Por lo menos así lo ven muchas personas de la clase media tras el anuncio de que Metrópolis, un complejo de apartamentos nuevos y lujosos en La Milla de Oro, estaría arrendando bajo el programa de Plan 8.

La medida es de la autoría de la presidenta Jenniffer González

Por Yanira Hernández Cabiya / Esta dirección electrónica esta protegida contra spam bots. Necesita activar JavaScript para visualizarla

Solo se necesitaría dos terceras partes del aval de titulares para tomar decisione.

Por Rebecca Banuchi / Esta dirección electrónica esta protegida contra spam bots. Necesita activar JavaScript para visualizarla

• Aprueban proyecto que alteraría reglas en administración de condominios - Microjuris

Esta es una pregunta que me hacen frecuentemente.

La confusión viene porque una parte de la Ley de Condominios ha sido mal interpretada. En el Artículo 38 (d) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, establece todo lo referente a la reserva. Esto fue producto de la enmienda que sufrió la ley el 5 de abril de 2003, mediante la Ley Núm. 103 de dicha fecha, ya que antes de eso no se establecía nada sobre como se creaba o se podía utilizar la reserva.

La única mención que se hacía en la ley era en el Artículo 38-D (f) donde se establecía que como parte del estado de cuentas se tenía que indicar “la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva.”La intención de esta enmienda a la ley era que se creara un fondo de reserva que sirviera para llevar a cabo obras extraordinarias, obras urgentes y mejoras, sin necesidad de tener que hacer una derrama. El fondo se tiene que nutrir del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional.La única forma que se puede sacar dinero de la reserva es que haya sido aprobado por el Consejo de Titulares en una asamblea extraordinaria. No se puede incluir en la agenda de una asamblea ordinaria el sacar fondos de la reserva.

El párrafo que ha creado la confusión es el siguiente:“Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Tan pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.”Desde que entró en vigor la enmienda a la Ley de Propiedad Horizontal, ahora conocida como Ley de Condominios, el 4 de julio de 2003, es obligatorio que todos los condominios tengan una cuenta de reserva y se aporte a la misma el cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional a la misma. Esta tiene que ser una cuenta especial, independiente de cualquier otra cuenta del condominio. Sin embargo, esta obligación de aportar a dicha cuenta finaliza una vez el balance de la misma es equivalente o mayor al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción.Desde hace un tiempo es obligación de todos los condominios, que deseen adquirir un seguro comunal, tienen que obtener una tasación, cada dos años, sobre el valor de reconstrucción. Esto es muy distinto a lo que se conoce como el valor en el mercado de la propiedad.

El primero es lo que costaría reconstruir el condominio en su totalidad y el segundo lo que vale el condominio en el mercado, lo que costaría comprar el mismo.Si un condominio llegara a tener en su cuenta de reserva un balance equivalente al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, podría aprobar un presupuesto sin la partida de un cinco por ciento (5%) para aportar a dicho fondo. Esto podría conllevar una reducción en las cuotas de mantenimiento.Vamos a suponer que se llegara a dicho balance y el Consejo de Titulares, al aprobar el presupuesto, determinara eliminar dicha partida del cinco por ciento (5%) para aportar a la reserva. Si posteriormente, se decidiera hacer un trabajo con el dinero de la reserva y este desembolso ocasiona que el balance de la cuenta de reserva ahora sea menor que el dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción se tendría que enmendar el presupuesto, implementando nuevamente la partida del cinco por ciento (5%). En este caso ls ley requiere que se restablezca la partida de la reserva nuevamente. No que se haga una derrama para remplazar el dinero utilizado.El ejemplo anterior no es la norma. La mayoría de los condominios, por lo general, ni siquiera están cerca de acumular ese dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción.

Si en un condominio, que no tiene el referido balance, deciden aprobar que se utilice dinero de la reserva para un proyecto como pintarlo, no es necesario hacer una derrama para rembolsar el mismo. La idea de crear una reserva es eliminar las derramas. Cuando la Ley de Condominios indica que “[t]an pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.” Esto aplica solamente cuando ya se tenía una balance igual o mayor al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción y se había eliminado la partida del cinco por ciento (5%) del presupuesto. Se tiene que cumplir con ambas premisas para que aplique. Cuando se indica que tendrán que hacer las aportaciones necesarias se refiere a que se tiene que restituir la partida del cinco por ciento (5%) en el presupuesto, no que se haga una derrama.Los condominios pueden decidir usar la totalidad de la reserva y dejar la cuenta con un balance de $0.00. Si en el presupuesto ya cuentan con la partida del cinco por ciento (5%) de reserva, no tienen que hacer aportación adicional a la que se hace a través del presupuesto.

Por el Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz

Por: Lcdo. Rubén Cruz Lugo

Recientemente nuestro más alto foro judicial se expresó por primera vez en el caso Consejo de Titulares v. Edwin Ramos Vázquez, 2012 TSPR 123 , sobre las consecuencias legales atribuibles a la Junta de Directores y al Consejo de Titulares de un condominio por su falta de diligencia al implementar las normas y reglamentos en un condominio. Esta dejadez es denominada en el campo legal como doctrina de incuria. Dicho foro ha definido esta doctrina como la “ dejadez o negligencia en el reclamo de un derecho, los cuales en conjunto con el transcurso del tiempo y otras circunstancias que causan perjuicio a la parte adversa, opera como un impedimento e n una corte de equidad ”.

En otras palabras, la falta de diligencia de la parte reclamante coloca a la parte adversa en una posición de desventaja a causa del tiempo transcurrido irrazonablemente. El Artículo 38 de la Ley de Condominios del 5 de abril de 2003, según enmendada, establece los poderes y deberes del Consejo de Titulares y del Director o Junta de Directores en la administración de un condominio. Según los pronunciamientos del tribunal en este caso, estas responsabilidades deben cumplirse de mod o diligente y de manera eficaz para evitar incurrir en alguna conducta que pueda catalogarse dentro de la doctrina de incuria. Al analizar los hechos del caso, el foro entendió que la doctrina de incuria era imputable a la Junta de Directores y del Consej o de Titulares del condominio al permitir que transcurrieran diez años antes de solicitarle al titular de un “penthouse” remover una construcción que no estaba permitida por la escritura matriz del condominio. La construcción fue realizada en la azotea de l edificio la cual estaba designada como elemento común general. Esto tuvo el efecto de convertir el elemento común general en un elemento común limitado, para uso exclusivo del titular dueño del “penthouse”. En dicho caso, el Tribunal determinó que tanto el responder por sus actuaciones; el primero por construir una edificación contraria a la ley, y el segundo por permitir dicha construcción por el término de diez años. Así las cosas, el Tribunal ordenó que la r emoción de la construcción para devolver la azotea a su estado original sería por cuenta del condominio, imponiéndole la mayor carga económica al Consejo de Titulares.

Este caso nos sirve de ejemplo sobre la importancia de tomar acciones rápidas y efectiv as en casos donde se presente alguna alegada violación al reglamento o escritura matriz del condominio. Si esta es su situación, busque asesoramiento legal con prontitud y evite que el Tribunal le adjudique una carga económica innecesaria. Para mas inform ación sobre este particular o cualquier duda relacionada al campo de la administración de condominios, se puede comunicar con el bufete Cruz Lugo & Torres Maldonado, Attorneys & Counselors at Law al (787) 2578444 o visítenos en www.tureclamolegal.com.

Agradeceos al licenciado como fuente para publicar ésta información.

La Ley de Control de Acceso es una ley que ya ha sido interpretada ya varias veces por el Tribunal Supremo de Puerto Rico y por el Tribunal de Circuito Federal, Primer Circuito. Jamás ha sido interpretada como una ley que convierte las calles de una urbanización, nueva o vieja, a calles privadas.                                                                                                                                    Como bien ha comentado el Tribunal Federal Primer Circuito de Boston, es una ley para controlar el acceso no para impedirlo. Desde 1993 en el caso de Caquías v Asoc. Residentes Mansiones de Río Piedras, 134 D.P.R. 181 el Tribunal Supremo reconoció la naturaleza pública de las calles en las urbanizaciones. Posteriormente, en el caso de Asoc. Pro Control de Acceso v Cardona, 144 D.P.R. 1 (1997) reafirmó la naturaleza pública de las calles y especificó que se podía preguntar a las personas que fueren a entrar a la urbanización.                                                                                                                                                                                                                        De forma tajante, ante una práctica en College Park en que se solicitaba la licencia de conducir, el Tribunal Supremo declaró que esa práctica no era legal. Se puede pedir el propósito de la p ersona. Hay que tener claro que decir voy a pasear es una contestación válida. El nombre del visitante sólo se puede pedir si el residente ha autorizado que se pueda llevar un listado de quien lo visita. Si el residente no está, o no contesta el teléfono n o es razón para impedir el acceso al visitante. El Tribunal Supremo expresó que la única razón justificada para impedir el acceso es porque hay razones legítimas para pensar que la persona va a cometer un delito. En ese caso llame a la policía. 

Por Lcda. Margarita García Cárdenas

La arquitectura verde fue en otra época un concepto marginal, pero ha ganado prominencia. Así se afirma en el libro Green Architecture Now, Tomo 2, en el que se profundiza en el cómo, el por qué y el dónde de este hecho.

Publicada por Taschen, la obra forma parte de una colección editorial con imágenes de gran calidad de los proyectos más espectaculares de destacados arquitectos que aplican criterios medioambientales en sus diseños más novedosos. Se trata de un recorrido a lo largo del planeta en busca de aquellos lugares en los que la sostenibilidad no solo está de moda, sino que resulta indispensable.

A través de las más de 400 páginas que forman el libro, se pueden conocer las últimas construcciones de arquitectos estrella como Peter Zumthor y Bernard Tschumi, pero también descubrir a nuevos arquitectos procedentes de Corea, Vietnam, Los Ángeles o Berlín.

Green architecture now no es un libro de arquitectura al uso sino una revisión de algo que importa a todos, como es salvar el planeta y construir un mundo más verde.

Entre los proyectos de los 150 estudios que trabajan arquitectura verde se encuentra "Ecosistema Urbano Arquitectos", formado por los españoles Belinda Tato y José Luis Vallejo, autores del proyecto "Ecopólis Plaza" en Rivas Vaciamadrid (Madrid).

Este proyecto incluye un espacio público, una guardería y un centro de juego infantil y fue construido con el objetivo de participar en la transformación de un anodino terreno en el tejido urbano de Madrid, rodeado de industria e infraestructura pesada de transporte.

Frente a proyectos como el del estudio danés BIG, autores de una central eléctrica de transformación de residuos en Copenhague que se ha ideado como centro de nuevas actividades recreativas, el libro recoge el túnel compuesto por macetas con plantas que giran a distintas velocidades diseñado por el alemán Olafur Eliasson.

Otros de los proyectos llamativos son el refugio de alta montaña Le Goûter, a 3.835 metros de altura sobre uno de los picos del Mont Blanc francés, diseñado por el estudio Decalage Architecture, y el Bamboo Wing, construcción enteramente en bambú realizada en Vietnam por el estudio Vo Trong Nghia. EFE

Alerta al contratar un Administrador!

En condominiopr.com podemos ayudarte de diferentes formas para tener una mejor administración del lugar dónde vives. Nuestra amplia experiencia, honestidad, efectividad y servicios de administración entre otros, te ayudará a maximizar los esfuerzos de un buen manejo del dinero de tus mensualidades de cuota.

En urbanizaciones y complejos que cuentan con acceso controlado, las estadísticas indican que tienen mejor seguridad y también confianza entre la comunidad ya que el residente de la propiedad siente mayor tranquilidad de ese lugar donde vive. Una buena administración influye mucho en la toma de decisiones sobretodo si hay una buena comunicación con la comunidad.

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Hasta la próxima!

Cuál ha sido tu experiencia con la administración del lúgar dónde vives?

Aveces el indagar en las finanzas y procesos de Administración del lugar que resides no está demás.  Existen algunos temas que serán discutidos en más detalles en nuestras próximas publicaciones.  Por ejemplo:

1.  Fraude en los condominios por parte de la administración.  Se roban la cuota de mantenimiento del edificio de diferentes maneras:

a.Depositando el mantenimiento en su cuenta personal

b.Creando facturas fanstasmas.

c.Contratando a los familiares y amigos para los diferentes servicios que requiere el Condominio.

d.Compran un equipo; la Junta le desembolsa el gasto y luego el equipo lo devuelven a la tienda.

Todas éstas interrogantes y situaciones de interés serán detalladas en las próximas publicaciones de                           CONDOMINIOPR.COM

REGÍSTRATE HOY!

La Convención de la Asoc. de Condominios del 1 al 3 de noviembre en el hotel El Conquistador en Fajardo es una de las más exitosas participación del público, ya que cada año preparamos una agenda con temas de actualidad, reuniendo a las agencias gubernamentales y al sector privado para que los mismos presenten los recursos mejor preparados en cada tema.

También nos preocupamos cada año porque nuestros Exhibidores y Auspiciadores tengan las mejores condiciones para presentar sus productos y servicios a los participantes de la convención, los cuales son verdaderos consumidores y prospectos, logrando las compañías sus metas y posicionándose como producto o marca en estos consumidores.

Este año el Tema de la Convención es nuestra convención se ha distinguido a diferencia de otras Convenciones, ya que todo el programa educativo de charlas es  ofrecido dentro del área de convención, haciendo que los participantes y visitantes entren y sal gan por el área de exhibición, dándole la oportunidad a cada Auspiciador o Exhibidor de  capturar la atención de los mismos. Dentro del Programa de la Convención por mencionar algunas temas estaremos realizando:

1. Amplia Agenda de Charlas por Agencias de Gobierno Estatales & Federales, Empresas Privadas, Abogados Especializados y Profesionales Libre de Costo
2. Área de Exhibición de Compañías y ServiciosSeminarios y Talleres de Educación Contínua Acreditados por la Academia Sulky Lugo
3. Foro de Preguntas y Respuestas
4. Feria de Empleo
5. Actividad Nocturna
6. Fin de Fiesta con Auspiciadores y Exhibidores

En fin queremos que nuestros Auspiciadores y Exhibidores tengan un contacto directo con el público.  La entrada al área de Exhibición y Charlas es completamente libre de costo, siendo gran atractivo para el público que nos visita.

Si desea más información escríbanos a condominiopr.com