Esta es una pregunta que me hacen frecuentemente.
La confusión viene porque una parte de la Ley de Condominios ha sido mal interpretada. En el Artículo 38 (d) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, establece todo lo referente a la reserva. Esto fue producto de la enmienda que sufrió la ley el 5 de abril de 2003, mediante la Ley Núm. 103 de dicha fecha, ya que antes de eso no se establecía nada sobre como se creaba o se podía utilizar la reserva.
La única mención que se hacía en la ley era en el Artículo 38-D (f) donde se establecía que como parte del estado de cuentas se tenía que indicar “la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva.”La intención de esta enmienda a la ley era que se creara un fondo de reserva que sirviera para llevar a cabo obras extraordinarias, obras urgentes y mejoras, sin necesidad de tener que hacer una derrama. El fondo se tiene que nutrir del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional.La única forma que se puede sacar dinero de la reserva es que haya sido aprobado por el Consejo de Titulares en una asamblea extraordinaria. No se puede incluir en la agenda de una asamblea ordinaria el sacar fondos de la reserva.
El párrafo que ha creado la confusión es el siguiente:“Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Tan pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.”Desde que entró en vigor la enmienda a la Ley de Propiedad Horizontal, ahora conocida como Ley de Condominios, el 4 de julio de 2003, es obligatorio que todos los condominios tengan una cuenta de reserva y se aporte a la misma el cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional a la misma. Esta tiene que ser una cuenta especial, independiente de cualquier otra cuenta del condominio. Sin embargo, esta obligación de aportar a dicha cuenta finaliza una vez el balance de la misma es equivalente o mayor al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción.Desde hace un tiempo es obligación de todos los condominios, que deseen adquirir un seguro comunal, tienen que obtener una tasación, cada dos años, sobre el valor de reconstrucción. Esto es muy distinto a lo que se conoce como el valor en el mercado de la propiedad.
El primero es lo que costaría reconstruir el condominio en su totalidad y el segundo lo que vale el condominio en el mercado, lo que costaría comprar el mismo.Si un condominio llegara a tener en su cuenta de reserva un balance equivalente al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, podría aprobar un presupuesto sin la partida de un cinco por ciento (5%) para aportar a dicho fondo. Esto podría conllevar una reducción en las cuotas de mantenimiento.Vamos a suponer que se llegara a dicho balance y el Consejo de Titulares, al aprobar el presupuesto, determinara eliminar dicha partida del cinco por ciento (5%) para aportar a la reserva. Si posteriormente, se decidiera hacer un trabajo con el dinero de la reserva y este desembolso ocasiona que el balance de la cuenta de reserva ahora sea menor que el dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción se tendría que enmendar el presupuesto, implementando nuevamente la partida del cinco por ciento (5%). En este caso ls ley requiere que se restablezca la partida de la reserva nuevamente. No que se haga una derrama para remplazar el dinero utilizado.El ejemplo anterior no es la norma. La mayoría de los condominios, por lo general, ni siquiera están cerca de acumular ese dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción.
Si en un condominio, que no tiene el referido balance, deciden aprobar que se utilice dinero de la reserva para un proyecto como pintarlo, no es necesario hacer una derrama para rembolsar el mismo. La idea de crear una reserva es eliminar las derramas. Cuando la Ley de Condominios indica que “[t]an pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.” Esto aplica solamente cuando ya se tenía una balance igual o mayor al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción y se había eliminado la partida del cinco por ciento (5%) del presupuesto. Se tiene que cumplir con ambas premisas para que aplique. Cuando se indica que tendrán que hacer las aportaciones necesarias se refiere a que se tiene que restituir la partida del cinco por ciento (5%) en el presupuesto, no que se haga una derrama.Los condominios pueden decidir usar la totalidad de la reserva y dejar la cuenta con un balance de $0.00. Si en el presupuesto ya cuentan con la partida del cinco por ciento (5%) de reserva, no tienen que hacer aportación adicional a la que se hace a través del presupuesto.
Por el Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz
Etiquetas: junta de titulares, implicaciones, reserva, leyes, condominios Leer más
