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Hay que devolver el dinero de la reserva cuando se utiliza?

por Condominiospr
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Martes, 09 Abril 2013 Categoría Condominios 0 Comentario

Esta es una pregunta que me hacen frecuentemente.

La confusión viene porque una parte de la Ley de Condominios ha sido mal interpretada. En el Artículo 38 (d) de la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, establece todo lo referente a la reserva. Esto fue producto de la enmienda que sufrió la ley el 5 de abril de 2003, mediante la Ley Núm. 103 de dicha fecha, ya que antes de eso no se establecía nada sobre como se creaba o se podía utilizar la reserva.

La única mención que se hacía en la ley era en el Artículo 38-D (f) donde se establecía que como parte del estado de cuentas se tenía que indicar “la cantidad disponible por concepto de fondo de reserva.”La intención de esta enmienda a la ley era que se creara un fondo de reserva que sirviera para llevar a cabo obras extraordinarias, obras urgentes y mejoras, sin necesidad de tener que hacer una derrama. El fondo se tiene que nutrir del cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional.La única forma que se puede sacar dinero de la reserva es que haya sido aprobado por el Consejo de Titulares en una asamblea extraordinaria. No se puede incluir en la agenda de una asamblea ordinaria el sacar fondos de la reserva.

El párrafo que ha creado la confusión es el siguiente:“Dicho fondo se irá nutriendo hasta alcanzar una suma igual al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, cuando el Consejo de Titulares decidirá si se continúa o no aportando al mismo. Los dineros se conservarán en una cuenta especial, separada de la de operaciones, y sólo podrá disponerse de todo o parte del mismo para la realización de obras extraordinarias o urgentes y para las obras de mejora, según se dispone a continuación. Tan pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.”Desde que entró en vigor la enmienda a la Ley de Propiedad Horizontal, ahora conocida como Ley de Condominios, el 4 de julio de 2003, es obligatorio que todos los condominios tengan una cuenta de reserva y se aporte a la misma el cinco por ciento (5%) del presupuesto operacional a la misma. Esta tiene que ser una cuenta especial, independiente de cualquier otra cuenta del condominio. Sin embargo, esta obligación de aportar a dicha cuenta finaliza una vez el balance de la misma es equivalente o mayor al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción.Desde hace un tiempo es obligación de todos los condominios, que deseen adquirir un seguro comunal, tienen que obtener una tasación, cada dos años, sobre el valor de reconstrucción. Esto es muy distinto a lo que se conoce como el valor en el mercado de la propiedad.

El primero es lo que costaría reconstruir el condominio en su totalidad y el segundo lo que vale el condominio en el mercado, lo que costaría comprar el mismo.Si un condominio llegara a tener en su cuenta de reserva un balance equivalente al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción, podría aprobar un presupuesto sin la partida de un cinco por ciento (5%) para aportar a dicho fondo. Esto podría conllevar una reducción en las cuotas de mantenimiento.Vamos a suponer que se llegara a dicho balance y el Consejo de Titulares, al aprobar el presupuesto, determinara eliminar dicha partida del cinco por ciento (5%) para aportar a la reserva. Si posteriormente, se decidiera hacer un trabajo con el dinero de la reserva y este desembolso ocasiona que el balance de la cuenta de reserva ahora sea menor que el dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción se tendría que enmendar el presupuesto, implementando nuevamente la partida del cinco por ciento (5%). En este caso ls ley requiere que se restablezca la partida de la reserva nuevamente. No que se haga una derrama para remplazar el dinero utilizado.El ejemplo anterior no es la norma. La mayoría de los condominios, por lo general, ni siquiera están cerca de acumular ese dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción.

Si en un condominio, que no tiene el referido balance, deciden aprobar que se utilice dinero de la reserva para un proyecto como pintarlo, no es necesario hacer una derrama para rembolsar el mismo. La idea de crear una reserva es eliminar las derramas. Cuando la Ley de Condominios indica que “[t]an pronto el balance del fondo baje del límite antes indicado, será obligación hacer las aportaciones necesarias para restituir dicho límite.” Esto aplica solamente cuando ya se tenía una balance igual o mayor al dos por ciento (2%) del valor de reconstrucción y se había eliminado la partida del cinco por ciento (5%) del presupuesto. Se tiene que cumplir con ambas premisas para que aplique. Cuando se indica que tendrán que hacer las aportaciones necesarias se refiere a que se tiene que restituir la partida del cinco por ciento (5%) en el presupuesto, no que se haga una derrama.Los condominios pueden decidir usar la totalidad de la reserva y dejar la cuenta con un balance de $0.00. Si en el presupuesto ya cuentan con la partida del cinco por ciento (5%) de reserva, no tienen que hacer aportación adicional a la que se hace a través del presupuesto.

Por el Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz

 

Etiquetas: junta de titulares, implicaciones, reserva, leyes, condominios
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Emergecia con mascotas en tu comunidad

por Condominiospr
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Martes, 29 Enero 2013 Categoría Condominios 0 Comentario

mascotas

Prepararte para proteger a tu mascota en caso de un desastre natural o una emergencia. Las emergencias ocurren de muchas maneras y pueden requerir desde una breve ausencia hasta una evacuación permanente de tu hogar. Cada tipo de desastre requiere tomar diferentes medidas para mantener seguras a tus mascotas. Lo mejor que puedes hacer por ti y por tus mascotas es ESTAR PREPARADO. Además, siga los siguientes consejos. Has arreglos para conseguir un lugar seguro. En caso de una evacuación, lleva a cabo las diligencias necesarias para conseguir un lugar seguro para tus mascotas. NUNCA DEJES A TUS MASCOTAS. Si lo haces, pueden estar en riesgo de sufrir algún daño o riesgo de muerte. Los refugios de la Cruz Roja no aceptan mascotas debido a reglamentos de salud y seguridad. Así que es imperativo que determines con anticipación a dónde llevarás a tus mascotas.

Te aconsejamos:

  • Comunícate con tu veterinario para que te facilite un listado de sitios preferidos de hospedaje de mascotas y 
    facilidades para usar en caso de una emergencia.
  • Verifica con su albergue local de animales para determinar si estos proveen albergue o cuido adoptivo para mascotas durante una emergencia.
  • Identifique hoteles y moteles fuera de su área inmediata que acepten mascotas.
  • Pregunte a amigos y familiares fuera de su área inmediata si estarían dispuestos a recibir su mascota.

SUMINISTROS DE EMERGENCIA Y MOCHILA DE VIAJE

Mantén a mano una caja con suministros de emergencia para tus mascotas. Ésta debe contener lo siguiente:
  • Una caja con primeros auxilios y guía de instrucciones
  • Comida enlatada y seca
  • Caja de arena desechable (las bandejas de aluminio para asar son perfectas)l toalla o papel para caja de arena
  • Platos para comida de mascotas
  • Correa (Ieash) adicional
  • Fotocopias de expedientes médicos y un recipiente a prueba de agua con un abasto para dos semanas de cualquier medicina que tu mascota requiera.(Recuerda que tanto la comida como las medicinas tienen que ser usadas siguiendo un orden de rotación para que no se dañen dentro de la caja de emergencia) 
  • Agua embotellada
  • Cargador de mascotas para viaje (pet carrier) preferiblemente de construcción fuerte y uno para cada mascota
  • Linterna
  • Frisa para recoger una mascota asustada
  • Fotografías de tus mascotas por si se separan de ti y tiene que hacer rótulos de mascota perdida

ESCOGE UN CUSTODIO O GUARDIÁN DESIGNADO
Ésto es algo que deberías pensar muy a fondo y tomarte bastante tiempo. Debes hacer planes para que en caso de una emergencia, puedas llevar a tus mascotas a un hogar temporero. También has arreglos para conseguirle un hogar permanente en caso de que no puedas cuidar más a tu mascota. Al escoger un custodio o guardián temporero, considera a alguien que viva cerca de tu residencia. Él o ella debe ser alguien que generalmente se encuentre en su hogar durante el día mientras estás en tu trabajo, o que tenga fácil acceso a tu hogar. A esta persona de confianza, se le debe entregar un juego de llaves. Este arreglo puede funcionar bien con un vecino que tenga mascotas propias. Posiblemente hasta podrían cambiar responsabilidades dependiendo de quien tiene accesibilidad.

Al escoger un custodio o guardián permanente, otros criterios deben ser considerados. Ésta debe ser una persona a la cual se le está confiando el cuido de tu mascota en caso de que algo te pasara. Cuando escojas este familiar adoptivo, considera personas que conozcan a su mascota y que en el pasado hayan cuidado animales exitosamente. Asegúrate de discutir sus expectativas ampliamente con el custodio permanente de manera que entienda la responsabilidad de cuidar a tu mascota.

Además, querrás proveer económicamente para el futuro de tu mascota. A diferencia de un testamento, un fideicomiso provee para tu mascota inmediatamente, y tiene validez inmediata no tan solo en caso de que mueras, sino también en caso de que estés impedido. Puedes designar a tu custodio permanente o cualquier otra persona como el fiduciario de los fondos que has separado para el cuido de tu mascota.

PREPARACIÓN PARA EVACUACIÓN
El tiempo es esencial cuando hay que evacuar el hogar en momentos de una crisis. Para minimizar el tiempo de evacuación, lleva a cabo los siguientes pasos:

  • Guarda una caja de emergencias y correas (Ieashes) lo más cerca posible de la puerta de salida.
  • Asegúrate de que tus mascotas tienen sus collares con la identificación al día. La chapa de identificación debe tener el nombre, teléfono y cualquier información sobre cualquier necesidad médica urgente.
  • Inserta un "microchip" a tu mascota para que la información sea permanente. Éste es colocado en el área del hombro del animal y se puede leer a través de un "scanner" en casi todos los albergues de animales o en una clínica veterinaria.
  • Al primer aviso o señal de una tormenta o de cualquier desastre, siempre trae tus mascotas adentro de la casa. Durante una crisis, las mascotas pueden perder el sentido de orientación y caminar alejándose del hogar.
  • Al primer aviso o señal de un desastre, considera la ruta de evacuación a seguir y llama con anticipación para hacer los arreglos de hospedaje para tu mascota fuera del área de peligro.
CONSIDERACIONES GEOGRÁFICAS Y CLIMÁTICAS
Es posible que vivas en un área propensa a que ocurran catástrofes naturales, tales como huracanes, temblores o inundaciones. De ser así, debes planificar en consecuencia.
  • Con anticipación, localiza cuartos que ofrezcan seguridad. En otras palabras, cuartos que estén libres de otros peligros como ventanas u objetos sueltos que pueden ser impulsados por el viento y convertirse en un peligro.
  • Escoge sitios fáciles de limpiar como baños, cuartos de lavandería y sótanos, como zonas seguras.
  • El tener acceso a una buena cantidad de agua fresca es de particular importancia. En áreas donde puede fallar la electricidad, llena la bañera y lavamanos anticipadamente para asegurarse de que tendrá agua durante un apagón o durante otras crisis.
  • En caso de una inundación, busca el lugar más alto en tu hogar o una habitación con acceso a tablillas altas o mostradores en donde sus animales puedan refugiarse.

- Para mayor información de cómo preparar tu plan de emergencias accede www.fema.gov/plan/prepare/animals.shtm

- Para bajar el panfleto accede www.ready.gov/america/getakit/pets.html

Etiquetas: emergencias, mascotas, animales, administacion, alertas, precaucion, condominios
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Green architecture now

por Condominiospr
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Martes, 27 Noviembre 2012 Categoría Condominios 0 Comentario

Green

La arquitectura verde fue en otra época un concepto marginal, pero ha ganado prominencia. Así se afirma en el libro Green Architecture Now, Tomo 2, en el que se profundiza en el cómo, el por qué y el dónde de este hecho.

Publicada por Taschen, la obra forma parte de una colección editorial con imágenes de gran calidad de los proyectos más espectaculares de destacados arquitectos que aplican criterios medioambientales en sus diseños más novedosos. Se trata de un recorrido a lo largo del planeta en busca de aquellos lugares en los que la sostenibilidad no solo está de moda, sino que resulta indispensable.

A través de las más de 400 páginas que forman el libro, se pueden conocer las últimas construcciones de arquitectos estrella como Peter Zumthor y Bernard Tschumi, pero también descubrir a nuevos arquitectos procedentes de Corea, Vietnam, Los Ángeles o Berlín.

Green architecture now no es un libro de arquitectura al uso sino una revisión de algo que importa a todos, como es salvar el planeta y construir un mundo más verde.

Entre los proyectos de los 150 estudios que trabajan arquitectura verde se encuentra "Ecosistema Urbano Arquitectos", formado por los españoles Belinda Tato y José Luis Vallejo, autores del proyecto "Ecopólis Plaza" en Rivas Vaciamadrid (Madrid).

Este proyecto incluye un espacio público, una guardería y un centro de juego infantil y fue construido con el objetivo de participar en la transformación de un anodino terreno en el tejido urbano de Madrid, rodeado de industria e infraestructura pesada de transporte.

Frente a proyectos como el del estudio danés BIG, autores de una central eléctrica de transformación de residuos en Copenhague que se ha ideado como centro de nuevas actividades recreativas, el libro recoge el túnel compuesto por macetas con plantas que giran a distintas velocidades diseñado por el alemán Olafur Eliasson.

Otros de los proyectos llamativos son el refugio de alta montaña Le Goûter, a 3.835 metros de altura sobre uno de los picos del Mont Blanc francés, diseñado por el estudio Decalage Architecture, y el Bamboo Wing, construcción enteramente en bambú realizada en Vietnam por el estudio Vo Trong Nghia. EFE

Publicado por la EFE
Etiquetas: leyes, responsabilidades, urbanizaciones, accesocontrolado, condominios, greencompanies, administracion
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CONTRATANDO UN ADMINISTRADOR

por Condominiospr
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Martes, 06 Noviembre 2012 Categoría Condominios 0 Comentario

Alerta al contratar un Administrador!

Etiquetas: finanzas, buen manejo, administracion, accesocontrolado, condominios
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¿Por qué Tengo que Llenar El Bendito Documento del Banco Si El Condominio Está Certificado?

por Condominiospr
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Viernes, 26 Octubre 2012 Categoría Condominios 0 Comentario

Cada vez que se hace un refinanciamiento con productos de FHA, Reverse Mortgage o Veteranos se tiene que completar la información que solicita el banco. La institución bancaria tiene que asegurarse que al momento de hacer el refinanciamiento o comprar, el condominio sigue cumpliendo con los requisitos de HUD.

Es importante que la información sea verídica y no altere o cambie información por salir del paso, o por simplemente ayudar al que está vendiendo o refinanciando, ya que se considera un delito federal.  Si al momento de completar el documento el condominio tiene alta su morosidad, que es la situación que normalmente se presenta cada mes, debe esperar por lo menos a finales de mes para ver si la morosidad baja y cumple con los requisitos de HUD.

Déjele saber al banco y al Titular que esperará unos cuantos días o a final del mes, ya que la morosidad en ese momento va hacer que no le aprueben el préstamo.  Pero avísele por escrito y no lo deje esperando, ya que pensará que usted es un irresponsable.

Sabemos que como Administrador siempre está cargado de trabajo y estos documentos son bien extensos e interrumpen su rutina diaria, por lo que le recomendamos que ponga un día en particular para llenar este tipo de documento u otros, de tal manera que no se interrumpa su itinerario.

Oriente a los Titulares del día en la semana que se estará llenando el documento, entregando certificación de deuda o facilitándole copia de los documentos que le soliciten como parte de este formulario u otro.  Todos sabemos que en el momento que el titular empieza el trámite, el banco los orienta de los documentos y formularios que tiene que tener para analizar el caso o para el cierre y la mayoría lo deja para lo último.

Le recomendamos también, que cuando el Titular lo visite para que usted le ayude a completar la información de los formularios, certificaciones u otros, es un buen momento para verificar si el expediente del apartamento tiene copia de la Escritura de Compra Venta y tiene el Registro de Titulares al día y con su firma. Si no tiene alguno de estos en el expediente, es la perfecta ocasión para negociar que usted entrega lo solicitado inmediatamente el Titular cumpla con lo requerido por Ley y esto le ayudará a actualizar sus récords.

Mary Ortega es la Directora de la Asociación de Condominios, es Agente Administrador y Parlamentarista Certificada.

Por: Mary Ortega

Fuente: Revista Entérate – 5ta Cumbre

Edición Especial 2012

www.AsociacionDeCondominiosPR.com


Etiquetas: fha, refinanciamiento, administacion, condominios
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Continúas buscando una buena administración para tu complejo?

por Condominiospr
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Martes, 16 Octubre 2012 Categoría Condominios 0 Comentario

En condominiopr.com podemos ayudarte de diferentes formas para tener una mejor administración del lugar dónde vives. Nuestra amplia experiencia, honestidad, efectividad y servicios de administración entre otros, te ayudará a maximizar los esfuerzos de un buen manejo del dinero de tus mensualidades de cuota.

En urbanizaciones y complejos que cuentan con acceso controlado, las estadísticas indican que tienen mejor seguridad y también confianza entre la comunidad ya que el residente de la propiedad siente mayor tranquilidad de ese lugar donde vive. Una buena administración influye mucho en la toma de decisiones sobretodo si hay una buena comunicación con la comunidad.

Llámanos para una consulta, tenemos muchas herramientas para mejorar la administración de propiedades incluso le damos apoyo a administradores con nuestra página web dónde encontrarás herramientas muy eficientes y variadas para tener una buena administración para tu complejo.

 

Hasta la próxima!

Etiquetas: accesocontrolado, condominios, confianza, honestidad, efectividad, administacion
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